Rękojmia za wady budowlane PZP – co oznacza dla wykonawcy?

Rękojmia za wady budowlane PZP to ustawowa odpowiedzialność wykonawcy za wady robót ujawnione po odbiorze. Nie jest dodatkiem do umowy ani formalnością, którą można przeanalizować na końcu. Dla firmy budowlanej wpływa na cenę oferty, rezerwę na naprawy, wybór podwykonawców i ryzyko wieloletniej obsługi kontraktu.

W zamówieniach publicznych zapisy o rękojmi są zwykle zawarte w projektowanych postanowieniach umowy. Zamawiający często opisuje ją obok gwarancji jakości, ale nie są to te same instytucje. Wykonawca powinien ocenić oba mechanizmy jeszcze przed złożeniem oferty — wraz z zakresem robót, karami umownymi i terminami usuwania usterek.

Więcej praktycznych wyjaśnień pojęć przetargowych znajdziesz w bazie wiedzy Mimiry o zamówieniach publicznych.

Czym jest rękojmia za wady budowlane w PZP?

Rękojmia wynika przede wszystkim z przepisów Kodeksu cywilnego. W umowach zawieranych w reżimie Prawa zamówień publicznych przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się, jeżeli PZP nie stanowi inaczej.

W odniesieniu do robót budowlanych rękojmia oznacza, że wykonawca odpowiada za wady fizyczne wykonanych robót. Może chodzić przykładowo o:

• nieszczelność dachu lub instalacji;
• pęknięcia nawierzchni, tynków albo konstrukcji;
• wadliwe wykonanie izolacji;
• niezgodność robót z projektem, SWZ, PFU lub specyfikacją techniczną;
• nieprawidłowe działanie wbudowanych instalacji i urządzeń, jeżeli przyczyna tkwi w sposobie realizacji zamówienia.

Istotne jest źródło problemu. W praktyce wykonawca odpowiada za wadę istniejącą w chwili odbioru, nawet gdy ujawniła się dopiero później. Dotyczy to zwłaszcza wad ukrytych: takich, których nie dało się racjonalnie zauważyć podczas standardowego odbioru końcowego.

Przy robotach dotyczących nieruchomości ustawowy punkt odniesienia stanowi pięcioletni okres rękojmi. W dokumentacji przetargowej często spotyka się więc wymóg 60 miesięcy. Zdarzają się również postępowania, w których zamawiający wskazuje 24 albo 36 miesięcy dla określonych elementów, ale taką konstrukcję trzeba ocenić w kontekście całej umowy i przepisów Kodeksu cywilnego.

Gwarancja i rękojmia – najważniejsze różnice

Sformułowanie „gwarancja i rękojmia” pojawia się w dokumentach przetargowych bardzo często, co sprzyja błędowi: traktowaniu ich jako jednego zobowiązania. Mają jednak inne źródło i funkcję.

Zamawiający może wymagać, aby gwarancja trwała tyle samo co rękojmia albo dłużej. Może też wprowadzić odmienne terminy dla robót, materiałów, urządzeń i instalacji. Sam zapis „gwarancja i rękojmia: 60 miesięcy” nie kończy analizy. Trzeba sprawdzić, czy umowa jasno wskazuje:

1. od jakiego dnia biegną terminy;
2. jakie elementy obejmują;
3. jak zgłasza się wady;
4. ile czasu wykonawca ma na reakcję i usunięcie usterki;
5. jakie skutki wywoła brak naprawy w terminie.

Najczęściej okresy liczy się od odbioru końcowego. Warto upewnić się, czy chodzi o podpisanie protokołu odbioru, usunięcie wszystkich usterek, uzyskanie określonej decyzji administracyjnej czy jeszcze inne zdarzenie umowne. Zagadnienia odbiorowe porządkuje również temat protokołu odbioru robót budowlanych.

Co sprawdzić w SWZ i projekcie umowy?

Wykonawca nie powinien ograniczać się do znalezienia liczby miesięcy rękojmi w formularzu ofertowym. Ryzyko kryje się zwykle w szczegółowych postanowieniach projektu umowy.

Przed przygotowaniem ceny sprawdź:

Długość i początek biegu okresu

Ustal, czy rękojmia zaczyna się od odbioru końcowego całego zadania, odbioru częściowego, przekazania obiektu do użytkowania czy usunięcia stwierdzonych wad. Różnica kilku miesięcy może mieć znaczenie przy kontrakcie realizowanym etapami.

Zakres odpowiedzialności

Przeczytaj, czy umowa obejmuje jednakowo:

• roboty podstawowe;
• materiały wbudowane;
• instalacje;
• urządzenia dostarczane z obiektem;
• elementy dostarczone przez podwykonawców.

Jeżeli producent urządzenia daje krótszą gwarancję niż okres wymagany przez zamawiającego, to wykonawca nadal może odpowiadać wobec zamawiającego na zasadach wskazanych w umowie. Ryzyko trzeba uwzględnić w umowach z dostawcami i podwykonawcami.

Procedurę obsługi wad

Projekt umowy powinien wyjaśniać, kto zgłasza wadę, w jakiej formie, kiedy wykonawca ma rozpocząć naprawę i jaki jest termin jej zakończenia. Szczególnej ostrożności wymagają postanowienia pozwalające zamawiającemu zlecić usunięcie wad podmiotowi trzeciemu na koszt wykonawcy.

Kary umowne i zabezpieczenie

Długiej rękojmi często towarzyszą kary za opóźnienie w usuwaniu wad oraz zatrzymanie części zabezpieczenia należytego wykonania umowy. To nie są odrębne ryzyka. Wpływają na płynność finansową firmy przez okres po zakończeniu robót.

Jak uwzględnić rękojmię w kalkulacji oferty?

Dobra kalkulacja nie kończy się na robociźnie, materiałach i narzutach realizacyjnych. Powinna obejmować także koszt odpowiedzialności po odbiorze.

Praktycznie oznacza to oddzielne oszacowanie:

• rezerwy na naprawy i dojazdy serwisowe;
• kosztu dostępności ekip po zakończeniu budowy;
• logistyki części zamiennych;
• ryzyka wynikającego z jakości materiałów;
• kosztów ubezpieczenia oraz zabezpieczenia;
• potencjalnych sporów dotyczących źródła wady.

Przy wynagrodzeniu ryczałtowym ryzyko niedoszacowania jest szczególnie odczuwalne, ponieważ wykonawca nie może łatwo „dopisać” kosztów, które pominął w ofercie. Przed wyceną warto zestawić projekt umowy z dokumentacją techniczną i przedmiarem robót w PZP, a następnie sprawdzić różnice między modelem ryczałtowym i kosztorysowym. Pomaga w tym także artykuł o wynagrodzeniu ryczałtowym a kosztorysowym w PZP.

W praktyce największe problemy powstają wtedy, gdy firma oferuje długi okres odpowiedzialności, ale nie ma procedury działania po odbiorze. Wada zgłoszona po dwóch lub trzech latach wymaga szybkiej diagnozy, dokumentowania przyczyn i jasnej komunikacji z zamawiającym. Bez protokołów testów, dokumentacji powykonawczej oraz potwierdzeń użytych materiałów trudniej wykazać, czy problem wynika z robót, projektu czy późniejszej eksploatacji obiektu.

Dokumentacja jako ochrona wykonawcy

Rękojmia nie oznacza, że wykonawca automatycznie ponosi odpowiedzialność za każdy problem ujawniony w obiekcie. Spory dotyczą często przyczyny usterki: błędu wykonawczego, wad projektu, materiału narzuconego przez inwestora, działania podwykonawcy albo niewłaściwego użytkowania.

Dlatego po stronie wykonawcy powinny zostać uporządkowane:

• protokoły odbiorów częściowych i końcowych;
• wyniki prób, pomiarów oraz rozruchów;
• dokumentacja powykonawcza;
• atesty, deklaracje i karty techniczne;
• korespondencja dotycząca zmian projektowych;
• dokumentacja zgłoszeń i wykonanych napraw.

To podejście pomaga zarówno sprawnie usuwać rzeczywiste wady, jak i bronić stanowiska, gdy roszczenie wykracza poza odpowiedzialność wykonawcy.

Często zadawane pytania

Czy zamawiający może wymagać 60 miesięcy rękojmi?

W dokumentach zamówień publicznych taki okres jest częsty, zwłaszcza przy robotach budowlanych dotyczących nieruchomości. Każdorazowo trzeba jednak czytać całą umowę: okres, zakres oraz relację rękojmi do gwarancji.

Czy rękojmia biegnie od odbioru końcowego?

Najczęściej tak, ale decyduje treść umowy. Warto sprawdzić, jak zdefiniowano odbiór końcowy oraz czy usunięcie usterek odbiorowych wpływa na rozpoczęcie okresu odpowiedzialności.

Czy gwarancja zastępuje rękojmię?

Nie. Gwarancja i rękojmia są odrębnymi podstawami odpowiedzialności. Zamawiający może korzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, nawet gdy umowa zawiera gwarancję jakości.

Czy wykonawca odpowiada za wadę ujawnioną po kilku latach?

Może odpowiadać, jeżeli wada ujawniła się w okresie rękojmi i wynika z przyczyny tkwiącej w robotach w chwili odbioru. Ocena konkretnego sporu zależy od dokumentacji, opinii technicznych i treści umowy.

Jak ograniczyć ryzyko przed złożeniem oferty?

Przeanalizuj projekt umowy razem z dokumentacją techniczną, sprawdź terminy usuwania wad i kary, a następnie uwzględnij obsługę rękojmi w cenie. Jeśli zapis jest niejasny, zadaj pytanie do zamawiającego w przewidzianym terminie.